こんにちは。江東区某駅の地主ねむりーさんです。
みなさんリセールバリューの良い中古マンションを買いたいですか？
そりゃ買いたいですよね。なにせマンション購入というのは、住宅ローンという政府公認の低金利ハイレバ究極ローンを使いつつ、インフレに強い鉄骨鉄筋の魔城、マンションを手に入れることができて、庶民が一撃オラァと資産構築できちゃうラストチャンスなのですから。
「な、何言ってんだコイツ…」
と、ドン引きさせてすみません。ぼくの悪い癖。
ともあれ、リセールバリューは大事です。
毎年インフレと共に値上がりしていくマンションをつかめば、少なくとも売るときに損をすることはありませんからね。
逆に、インフレ負けするマンション…
つまり「物価上昇よりも価値の値下がりが激しいマンション」を買ってしまうと、持ってるだけで家計が圧迫される負債を背負うようなもの。人生かなり不利になります。
ですから、このインフレ社会に生きる我々にとってリセールバリューの高いマンションを選ぶことは、一般常識ならぬ一般教養と言っても過言ではないでしょう。
さて、語り手の私は何者か？そこまで偉そうに言うなら、ちゃんとマンションを見抜ける専門家なんだろうな？と思った方も多いと思います。
私のスペックは下記の通りです。
・本業は半リタイア気味の経営者
・江東区某駅徒歩3分の地主（コインパーキング含む）
・土地転売で利益3000万経験あり
・実需マンション売却で＋1000万（しょぼい）
・現マンション含み益＋2000万（周辺相場を野村に確認済み）
・メイン投資は米国株、金ETF、ビットコイン少々
・資産4億～5億ウロウロ
残念ながら、超専門家というレベルではありません。
しかし、少なくとも売買経験は一個人よりも多いので、経験則は語れるかと思います。
そんな人間でよろしければ、今回の記事を参考にして下さい。それでは、リセールバリューの良いマンションの特徴を書いていきましょう。
駅徒歩5分以内は絶対マスト
これは絶対です。もう何がなんでも5分以内。許せたとしても駅徒歩7分がギリギリ。
駅徒歩10分になったら終わりです。リセールバリューは諦めましょう。
なぜここまで駅徒歩5分がリセールバリューにとって大事なのか？
それは大江戸線がクソ深いからです by 江東区民
江東区を走る大江戸線は地下鉄です。つまり地下深くまで潜らなければいけない。
ホームから駅出口まで3分歩くのなんてザラ。すると駅徒歩5分の物件でも、実際はホームから家まで駅徒歩8分（＋3分）になるのです。
これが駅徒歩7分なら＋3分で10分。真夏に10分歩いてみて下さい。普通に死にます。独身で健脚なら良いですが、よちよち歩きの子どもと一緒なら？ベビーカーで灼熱の下を歩きますか？
あるいは、自分がヨボヨボの老人になったら？この徒歩時間は毎日のしかかります。365日、毎日毎日、積み重なるのです。
よく田舎の人は「駅徒歩1分違うだけでどんだけ～」と言いますが、東京においては駅を使う頻度が高いゆえ、駅徒歩1分違うだけで年間365分、行って来いの往復なら倍の730分も違います。
その730分を仕事に当てたら、給料はどれくらい変わるでしょうか？
時給の高い都心に住む高給リーマン、あるいは経営者、自営業の方々からすれば、まさに時は金なり。1分もムダにできないのです。1分の損失が数万円の損失なのです。
よって、リセールバリューを考えるなら駅徒歩5分。この神話を守りましょう。
最上階のリセールバリューは最強（ただしレア）
「マンションの最上階は直射日光で暑い！だからゴミ！バカと煙は高い所にのぼるんだー！」
「マンション最上階はエレベーターまちが長くてゴミ！低階層がサイコー！」
…などという戯言は貧乏人のひがみなので信じると負けます。
いいですか。
最上階は「最強階」です。
理由ですか？騒音の被害者にならないから。
景観はオマケです。何よりも騒音。子どもの足音どっすーん！の被害者に絶対にならないからこそ、最上階は最強なのです。
マンションと戸建てを比較した時に、最も懸念すべきは騒音問題。それも音楽や笑い声ではなく「足音」です。
マンションは、その構造上、どうしても足音のような重低音を防ぐことは出来ません。二重床だろうが何だろうが、子どもが上の階でプロレスをしようもんなら一撃ドスンと下の階に振動が鳴り響きます。
私も騒音被害にあった事があるのですが、これが毎日毎日、ドスンドスン発生するので死ぬほどストレスになります。しかも土日の朝6時とかに足音で起こされると、もうストレスで心臓がドクンドクン跳ねますよ。
もちろん、上の階の人が常識的で「すみません、防音カーペットを今すぐひきます」と対策してくれるなら問題ありません。
しかし「ほんとにウチなんですか？」「ウチの子はそんなことしてません！」と突っぱねる人なら、下の階に出来ることは何もありません。
騒音被害というのは、実は被害者が弱い立場なんですよ。
もし仮に弁護士に頼んで訴えたとしても、せいぜい勝訴で取れるのは数十万。弁護士代だけで大赤字。おまけに相手も意地になって弁護士を立てたら、それこそ100万以上の赤字になります。
しかも裁判は2年～3年やるのもザラで、もはや何のために裁判してるのか分からないまま騒音は継続。上の階から嫌がらせで騒音倍プッシュもさもありなん。そんな限界生活に突入します。
結果、下の階が泣く泣く引っ越す…というオチになるケースがほとんどです。実際、私の周りの騒音被害者は、結局、引越してしまいました。しかも騒音被害を告知しなければならないので、安値で買い叩かれるオチつき。
体験談：ニートのこどおじ騒音事件
さらに怖い話。騒音を出すのは子どもだけではありません。引きこもりのニートも夜中に騒音をガチャガチャやります。
これは私の友人の話なのですが、深夜、上の階からコツコツ床を叩くような音が聞こえてきたそうで。それがちょうど寝室で、上の階にクレームを入れた所、
50歳ニートおじさんが、自室に引きこもって工作か何かをしている音だったそうです。
ひいぃ～！
本当にあった怖い話。
で、そのマンションの持ち主（ニートの親御サン）は経営者で、お金はそこそこ持ってたらしいんですよ。でもニートおじに食いつぶされて、今や引越しする金もなく、ニートおじは家庭内暴力を振るうので注意することも追い出すこともできず…
まさに５０８０問題まっただ中、というご家庭だったとか。
これが子どもだったら、成長と共に足音はなくなります。でもニートおじの場合は親が死ぬまで（下手したら死んでもマンションに居座る）ずーっと騒音を出し続けます。
しかも昼夜逆転してるから、夜中にガンガン睡眠破壊。
いかがでしょうか。
こういった経験をした富裕層の方は、もれなく次は戸建てか最上階を狙います。
そう、これは切実な願いなのです。
もう二度と騒音の加害者になっても、被害者にだけはなりたくない。
そのためなら、金に糸目をつけません。
そういう人が最上階を高く買う。
…と、ここまで書いて妄想だろと思われるかもしれませんが、ウチも最上階を買った時にそういう心境だったので、少なくとも当てずっぽうではないことを保障いたします。
さておき、私も趣味でマンションを毎日ウォッチしていますが、最上階はだいたい秒殺ですね。駅徒歩５分以内のメジャーマンションならなおさら。
ぶっちゃけ、長く待てるなら最上階は相場＋10%～20%でも売れます。なぜなら出ないから。最上階はまじでレア物件で、新築でも抽選多数。中古で出るのはレア中のレア。それこそ秒で申し込みをしないと買えないです。
なので、リセールバリューを考えるなら最上階は視野に入れておいて下さい。
ただし買える確率は低めなので（５年に１回出るか否かレベル）急いでいるなら妥協で。
安心安全のブランドマンションを買おう
三井、三菱、住友、野村、東急…
何でもいいので、大企業のブランドマンションを買うこと。
ブランドマンションの名前と企業はメジャー７で検索してください。
ベストは三井・三菱の財閥系マンション。「パーク」と名前のつくシリーズですね。
最悪でもライオンズ（大京・オリックス）の名前が無いときびしいです。
なぜ無名マンションはリセールバリューが悪いのか？
それは安心感が違うから。
考えてみて下さい。
車を買う時、トヨタとヒュンダイどっちを買いますか？
安いからヒュンダイ？
少し高くても安心安全のトヨタですよね。
（外車しか乗らんとかそういう個人の好みは置いといて）
いいですか。
一世一代の買い物をするときに、どうして無名のどこの誰とも知らん人が作ったマンションを買うのでしょうか。
・何かあった時の保障は？
・欠陥だった時の保障は？
・建て替えの時に面倒みてくれるのは誰？
不安がぐるぐる巡ります。なので東京のお金持ちは、必ず高くてもブランドマンションを買うのです。
大企業、特に財閥系は過去にマンションに欠陥が見つかった時、ブランドイメージが崩れるのを嫌がって建て直して新築するという力技をかましました。
詳しくはwikiをどうぞ
この前例がある以上、財閥系マンション＝安心というイメージは全国民にへばりついています。よってリセールバリューを考えれば、ブランドマンション一択です。
とりあえず、一旦ここまで。
他にも思いついたら、そのつど追記してXで告知しますね～
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